El estado del mercado de reventa en España
Según los datos más recientes del Índice Inmobiliario de idealista, el precio medio de la vivienda de segunda mano alcanzó los 2.823 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026, un nuevo récord con una subida interanual del 15,8 por ciento. Sin embargo, este dato nacional esconde una realidad a dos velocidades: mientras las zonas más accesibles se disparan por encima del 20 por ciento, las grandes ciudades comienzan a dar señales de estabilización.
Las diferencias regionales son enormes. La Comunidad de Madrid lidera con unos 5.455 euros por metro cuadrado en julio de 2026, seguida de cerca por Baleares con 5.401 euros. En el extremo opuesto, comunidades como Extremadura ofrecen precios cercanos a los 1.000 euros por metro cuadrado. San Sebastián se mantiene como la capital más cara con más de 5.600 euros, mientras Málaga, Bilbao o Palma también superan los 3.500 euros. Esta dispersión significa que la estrategia de compra debe adaptarse por completo a la zona elegida.
Los datos del Colegio de Registradores confirman además que las compraventas siguen siendo altas, con un peso creciente de compradores extranjeros, sobre todo en Baleares, la Comunidad Valenciana y Canarias. Para quien busca residencia habitual o inversión, la reventa ofrece un equilibrio entre precio y ubicación que la obra nueva difícilmente iguala en los centros urbanos.
Los gastos ocultos que nadie te cuenta
El precio del anuncio nunca es el coste final. Comprar una vivienda de segunda mano en España implica unos gastos adicionales de entre el 10 y el 13 por ciento sobre el precio de compra. El principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 4 y el 10 por ciento según la comunidad autónoma. A eso se suman la notaría (entre 600 y 900 euros), el registro de la propiedad (400 a 700 euros), la gestoría (300 a 500 euros) y la tasación (250 a 450 euros).
Por ejemplo, para un piso de reventa de 250.000 euros en Alicante, los gastos de formalización pueden rondar los 25.000 a 32.000 euros adicionales. Desde la Ley 5/2019, los gastos de formalización de la hipoteca los paga el banco, salvo la tasación, lo que alivia parte de la carga. Aun así, es imprescindible calcular este margen antes de comprometerse.
| Concepto | Coste aproximado | Quién lo paga |
|---|
| ITP (vivienda usada) | 4% a 10% según comunidad | Comprador |
| Notaría | 600 a 900 euros | Comprador |
| Registro de la propiedad | 400 a 700 euros | Comprador |
| Gestoría | 300 a 500 euros | Comprador |
| Tasación | 250 a 450 euros | Comprador |
| Gastos de formalización de hipoteca | Según entidad | Banco (Ley 5/2019) |
Cómo negociar y evitar sorpresas en la reventa
La negociación en una vivienda usada es más flexible que en obra nueva. Los vendedores particulares suelen aceptar ofertas entre un 5 y un 10 por ciento por debajo del precio de venta, especialmente si llevan tiempo con la propiedad en el mercado o necesitan vender con urgencia. Una estrategia sensata es revisar el historial de precios de la zona en portales como idealista o Fotocasa para saber cuánto tiempo lleva anunciada la vivienda y a qué precios se han cerrado operaciones similares.
Antes de firmar la señal o el contrato de arras, conviene verificar varios documentos: la nota simple del registro para comprobar cargas y embargos, el certificado energético (obligatorio para toda vivienda usada), la cédula de habitabilidad donde corresponda y el estado de la comunidad de propietarios. Una derrama pendiente o unas obras comunitarias aprobadas pueden cambiar por completo el coste real de la operación.
Muchos compradores olvidan solicitar un informe de la comunidad de propietarios, que revela deudas, acuerdos pendientes y el fondo de reserva. Pedirlo antes de la compra evita heredar problemas económicos ajenos. Si el piso tiene más de cuarenta años y no se ha hecho una inspección técnica del edificio, también conviene revisar el informe de evaluación del edificio, que es obligatorio en muchos municipios.
Pasos prácticos para compradores nacionales y extranjeros
- Define el presupuesto total: suma al precio de compra el 10-13 por ciento de gastos y un colchón de seguridad para reformas o imprevistos.
- Localiza la zona: prioriza municipios con buena conectividad y demanda de alquiler si buscas inversión. Las periferias de Madrid, como Majadahonda, Alcalá de Henares o Getafe, registraron subidas superiores al 20 por ciento y pueden estar ya sobrevaloradas.
- Solicita la nota simple y el certificado energético antes de negociar el precio final.
- Obtén una preaprobación hipotecaria: los bancos suelen financiar hasta el 80 por ciento del valor de tasación en vivienda usada, no del precio de venta.
- Firma el contrato de arras con una cantidad que puedas permitirte perder si el vendedor se echa atrás.
- Acude a la notaría con todos los documentos, incluyendo la cancelación de cargas y el justificante del pago del ITP, que normalmente se liquida en los 30 días siguientes a la firma.
Para compradores extranjeros, el proceso no requiere residencia ni visado: basta con un pasaporte válido y, en muchos casos, el número de identificación de extranjero (NIE). En zonas costeras como la Comunidad Valenciana o Andalucía, muchas agencias y notarías atienden directamente en inglés y otros idiomas, lo que facilita los trámites a inversores internacionales.
Los profesionales del sector recomiendan contar con un abogado local independiente, cuyo coste suele situarse entre el 1 y el 1,5 por ciento del precio, para revisar el contrato y verificar que no existan cargas ocultas. Es un gasto que se amortiza con creces ante una mala operación.
El momento de decidir
El mercado de reventa en España sigue en máximos, pero la demanda de vivienda usada no cae y las previsiones apuntan a una estabilización progresiva en las grandes capitales. Para quien busca residencia habitual, esperar a que los precios bajen puede ser una apuesta arriesgada en zonas donde la oferta es escasa. La clave está en comparar varias propiedades, negociar con datos en la mano y asegurarse de que los gastos ocultos encajan en el presupuesto. Con una buena preparación, la vivienda de segunda mano sigue siendo la opción más equilibrada entre precio, ubicación y rentabilidad en el mercado inmobiliario español.
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