El mercado de la reventa se mueve a dos velocidades
El Índice de Precios de idealista situó el metro cuadrado de vivienda de segunda mano en 2.823 euros durante el segundo trimestre de 2026, un nuevo máximo histórico con un avance interanual cercano al 16%. No es un dato aislado: pisos.com registró en julio una media de 2.462 euros por metro cuadrado, con subida del 2,2% frente al año anterior. El mercado sigue caliente, pero ya no se comporta como un bloque.
Las grandes ciudades muestran los primeros síntomas de estabilización, con Madrid creciendo a un ritmo mucho más contenido, mientras que las zonas más accesibles se disparan por encima del 20%. La dispersión territorial es enorme: en Baleares el precio casi quintuplica al de Extremadura, y en provincias como las de Castilla y León un piso de 80 metros subió de media unos 13.500 euros en doce meses, según Fotocasa. Esto significa que la respuesta a cuánto cuesta una casa depende tanto de dónde mires como de cuándo mires.
A pesar de los récords, la vivienda de reventa concentra en torno al 80% de las operaciones. Los motivos son estructurales: España necesita más de 120.000 viviendas nuevas al año, pero apenas se producen unas 80.000, y el déficit acumulado supera las 700.000 unidades. La obra nueva que sale al mercado lo hace a precios que muchos compradores no pueden asumir. Quien busca casa hoy se encuentra con tres frenos típicos: ahorro insuficiente para la entrada, miedo a los costes ocultos de una vivienda usada y la sensación de que negociar es imposible en pleno auge de precios.
Qué cuesta realmente comprar una vivienda de segunda mano
Antes de visitar pisos conviene saber cuánto pesan los impuestos y gastos de formalización. En una vivienda usada no se paga IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma y suele moverse en una horquilla amplia.
| Concepto | Rango típico | Notas para el comprador |
|---|
| ITP (vivienda de segunda mano) | 6% a 10% según la comunidad | En Madrid se aplica un tipo reducido; en Cataluña y la Comunidad Valenciana roza el 10%. Existen bonificaciones para menores de 35 años y familias numerosas |
| Notaría | 0,5% a 1% | Depende del precio y del número de copias que pidas |
| Registro de la Propiedad | 0,3% a 0,5% | Imprescindible para inscribir la escritura a tu nombre |
| Gestoría y asesoría legal | 1% a 1,5% | Un abogado revisa cargas y contratos antes de firmar |
Si el precio de compra ronda los 200.000 euros, los gastos añadidos pueden acercarse a una décima parte del total. Por eso los expertos recomiendan tener ahorrado al menos el 20-30% del valor de la vivienda entre entrada y gastos antes de lanzarse.
Negociar ya no es una utopía
El margen de negociación, que en obra nueva es casi inexistente, en la segunda mano está creciendo. Durante el primer trimestre de 2026 los vendedores que bajaron el precio aplicaron descuentos medios de unos 29.000 euros, cerca del 7% del precio de partida, según los datos recopilados por Infobae a partir del portal inmobiliario. Las rebajas más grandes se concentran en los mercados donde los precios parten de cotas altas: en Madrid la rebaja media superó los 45.000 euros, en San Sebastián rozó los 39.000 y en Barcelona se acercó a los 37.000. En Málaga, Valencia y Bilbao los descuentos rondaron los 25.000 euros, y en Sevilla y Alicante se quedaron en torno a los 20.000.
María, una compradora de 34 años, lo vivió en primera persona. Tras meses mirando pisos de obra nueva en su ciudad sin poder encajar las cuentas, cambió de estrategia y centró la búsqueda en vivienda de segunda mano de un barrio consolidado. El piso llevaba varios meses en el portal, el vendedor necesitaba cerrar con cierta urgencia y ella había estudiado las ventas comparables de la zona. Consiguió una rebaja que, sumada al ahorro en impuestos frente a la obra nueva, le permitió firmar sin agotar sus ahorros. La lección es sencilla: quien se prepara con datos negocia mejor.
Claves para que la negociación funcione
- Estudia el precio real de la zona. Compara anuncios equivalentes en los últimos meses, no solo los que siguen activos.
- Detecta el motivo del vendedor. Una herencia, un traslado laboral o una urgencia financiera abren más margen que una venta sin prisa.
- Pide la nota simple antes de la primera oferta. Te dice si el piso tiene cargas, embargos o deudas de comunidad.
- Usa la reforma como argumento. Un inmueble que necesita cocina o baño nuevos justifica una oferta más baja que uno llave en mano.
Revisar antes de firmar evita sorpresas caras
Uno de los errores más repetidos es enamorarse del piso y olvidar la letra pequeña. Un certificado de eficiencia energética de clase E o F implica facturas de calefacción y aire acondicionado más altas durante años. Un edificio sin ascensor o con una ITE pendiente puede traducirse en derramas de miles de euros. Y una comunidad con deudas puede acabar reclamándote cantidades que no son tuyas.
La nota simple del Registro de la Propiedad es el primer filtro. El certificado energético, el recibo del IBI y las actas de la comunidad completan la radiografía. En caso de duda, un profesional local de confianza, un administrador de fincas o un tasador independiente, sale rentable.
Guía paso a paso para comprar tu vivienda de segunda mano
El camino, bien ordenado, tiene seis paradas. La primera es definir el presupuesto total: precio de compra más ITP, notaría, registro y gestoría. La segunda, obtener la financiación, idealmente comparando ofertas de varios bancos, porque una diferencia de unas décimas en el tipo se traduce en miles de euros a lo largo del préstamo. La tercera, localizar la vivienda con portales como idealista, Fotocasa o pisos.com y filtrando por barrio, antigüedad y estado. La cuarta es negociar y firmar un contrato de arras que fije precio, plazos y penalizaciones. La quinta, cerrar la hipoteca y pagar el ITP en la ventanilla de tu comunidad autónoma. La sexta y última, firmar la escritura ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a recursos locales, el Colegio de Registradores permite pedir la nota simple por internet, los ayuntamientos expiden el IBI y el certificado de deudas, y las oficinas de vivienda de cada comunidad autónoma informan de las ayudas y bonificaciones vigentes para jóvenes y familias. Merece la pena pasar por ellas antes de firmar nada.
La decisión de comprar es tuya, pero los datos ayudan
Los analistas apuntan a que la obra nueva seguirá subiendo entre un 5% y un 7% este año, mientras la segunda mano lo hará de forma más moderada, entre un 3% y un 5%, con riesgo de ajuste en las zonas más sobrevaloradas. Eso convierte a la reventa en el terreno donde aún se encuentran oportunidades, especialmente en pisos que llevan tiempo en el mercado o que necesitan una reforma.
Comprar una vivienda de segunda mano en España no es la vía fácil, pero sí la más realista para buena parte de los compradores. Exige preparación, paciencia y un buen estudio previo. Empieza por pedir esa nota simple, compara tres hipotecas antes de aceptar la primera oferta y no temas hacer una contraoferta razonada. El mercado se mueve a dos velocidades y tu mejor baza es llegar con los deberes hechos.
研究の知恵