Un mercado que no deja de encarecerse
El Índice Inmobiliario de Fotocasa situaba el precio medio de la vivienda de segunda mano en 3.154 euros por metro cuadrado en julio de 2026, con un incremento interanual del 16,2%. Traducido a cifras reales, una vivienda estándar de 80 metros pasó de costar unos 217.000 euros a superar los 252.000 euros en apenas doce meses. Es decir, unos 35.000 euros más que hace un año.
Detrás de la media nacional se esconden realidades muy distintas. Madrid lidera con 5.455 euros por metro cuadrado (un 12,3% más que en 2025), seguida del País Vasco con 3.970, Cataluña con 3.450, Canarias con 3.397 y Andalucía con 2.973. En el extremo opuesto, comprar una vivienda en Zamora exige unos ingresos mensuales de unos 1.279 euros netos, frente a los más de 5.000 que se necesitan en San Sebastián. La brecha territorial condiciona cada estrategia de compra.
Esta presión tiene consecuencias visibles. Según los datos provisionales del Instituto Nacional de Estadística, en junio de 2026 se registraron 59.288 compraventas, un 1,6% más que el año anterior, aunque el primer semestre cerró con un ligero descenso acumulado del 2,6%. El dato revelador es otro: el 78,5% de las operaciones correspondió a vivienda usada. La reventa no es una alternativa, es el mercado.
Por qué la vivienda de reventa gana terreno
La obra nueva escasea en las grandes capitales y sus precios han escalado todavía más rápido. Frente a eso, las casas de segunda mano ofrecen una ventaja que los compradores valoran cada vez más: ubicaciones consolidadas con servicios, transporte y colegios ya en marcha. En barrios como Getafe o Alcalá de Henares, en Madrid, los precios subieron más de un 20% en julio respecto al año anterior, pero siguen siendo accesibles frente al centro de la capital.
También hay señales de ajuste. El mercado inmobiliario español muestra indicios de enfriamiento en los precios de salida: durante el primer trimestre de 2026, los propietarios que rebajaron su vivienda aplicaron descuentos medios de unos 29.000 euros, el equivalente al 7% del precio inicial. Ciudades como Huelva y Lleida encabezan las mayores rebajas porcentuales, con un 9%. Para quien sabe negociar, este es un momento interesante.
María, una ingeniera de 31 años, lo comprobó en primera persona. Tras meses viendo cómo los pisos de su barrio en Vallecas se escapaban de su presupuesto, encontró un piso de reventa que llevaba casi un año en el mercado. "El vendedor necesitaba cerrar pronto la operación. Pedimos una rebaja del 6%, la aceptó en dos días y el banco nos dio el 80% de financiación". Su historia resume bien la lógica actual: la vivienda usada se negocia, la nueva casi nunca.
Lo que de verdad hay que revisar antes de firmar
Comprar una casa de segunda mano en España implica gastos que van del 10% al 13% del precio de compra además del importe de la vivienda. El grueso es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía por comunidad: va del 4% en País Vasco al 10% o más en comunidades como Cataluña, donde desde hace poco se aplica una escala progresiva que alcanza el 11% entre 600.000 y 900.000 euros. A esto se suman la notaría (600 a 900 euros), el registro de la propiedad (400 a 700), la gestoría (300 a 500) y la tasación (250 a 450).
El ITP no es el único frente abierto. Antes de firmar el contrato de arras conviene solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar que la vivienda no tiene cargas, embargos ni deudas pendientes. En comunidades como Cataluña, Baleares o Valencia hay que verificar también la cédula de habitabilidad; en edificios de más de 45 años, la ITE (Inspección Técnica del Edificio) debe estar al día. Y no olvides el certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender cualquier inmueble.
| Perfil de comprador | Tipo de vivienda orientativo | Rango de precio 2026 | Ideal para | Ventajas | Retos |
|---|
| Joven en Madrid o Barcelona | Piso de 60-80 m² en municipios de la corona | 200.000-350.000 € | Primera vivienda | Buena financiación y barrios conectados | Precios al alza, poca negociación |
| Familia en Andalucía o Murcia | Casa adosada o chalet en urbanización | 180.000-300.000 € | Vivienda familiar | Espacio, comunidad y mejores precios | Reformas según antigüedad |
| Inversor en costa (Alicante, Málaga, Baleares) | Piso de segunda mano para alquilar | 150.000-400.000 € | Renta turística o anual | Demanda extranjera sostenida | ITP alto y gestión del alquiler |
Las cifras orientativas responden a los precios medios publicados por portales inmobiliarios en julio de 2026 y varían según la zona exacta y el estado de la vivienda.
El factor extranjero y las oportunidades regionales
España sigue siendo un imán para el comprador internacional. En 2025 los extranjeros compraron un récord de cerca de 97.500 viviendas, según datos de los Registradores, y en la provincia de Alicante representan en torno al 43% de todas las operaciones. Jorge y Laura, una pareja británica afincada en Málaga, lo confirman: "Queríamos una casa de segunda mano con terraza y cerca del mar. Tras dos visitas, cerramos en Torremolinos por un precio muy por debajo del que pagaríamos en el Reino Unido por algo similar".
Si tu presupuesto es más ajustado, las oportunidades están en el interior. Lugo, Zamora o Ciudad Real ofrecen precios por metro cuadrado muy inferiores a la media nacional, y provincias como Jaén registran las menores rebajas del país, con descuentos medios en torno a los 10.700 euros por vivienda. La recomendación es la misma: compara el precio por metro cuadrado de la zona, no el precio total, y visita el barrio a distintas horas antes de decidir.
Guía práctica para tu compra
- Define tu objetivo y tu zona. Para vivir, para invertir o para veranear: cada meta exige una ubicación distinta y cambia incluso el tipo de financiación recomendada. Los bancos suelen prestar entre el 60% y el 80% del valor de tasación en vivienda usada.
- Consigue tu NIE y una cuenta bancaria española si no eres residente. Es el requisito básico para formalizar cualquier compra.
- Revisa la documentación con ayuda de un profesional. La nota simple, la cédula, el certificado energético y el estado de las cargas son innegociables.
- Negocia con datos. Conocer los precios reales de la zona y cuánto tiempo lleva la vivienda en el mercado te da argumentos. Los descuentos medios del 7% son un buen punto de partida.
- Calcula todos los gastos antes de ofertar. Suma el ITP de tu comunidad, notaría, registro y gestoría. Reservar entre el 10% y el 13% extra evita sorpresas.
Como recursos locales, los colegios oficiales de notarios y registradores de cada comunidad publican datos trimestrales de precios reales por municipio, y los portales inmobiliarios ofrecen estadísticas de evolución por barrio. También los servicios de asesoramiento de las oficinas municipales de vivienda pueden orientarte sobre ayudas a la compra en tu región.
La reventa sigue siendo la vía más razonable para la mayoría de los compradores en España, tanto por oferta como por precio negociable. Los precios suben, pero también lo hace la experiencia de quienes compran con cabeza: revisando papeles, comparando zonas y negociando con datos sobre la mesa. Si estás pensando en dar el paso, empieza por pedir esa nota simple y estudiar los precios reales de tu barrio favorito. El mercado no espera, pero tampoco castiga a quien llega bien preparado.
研究の知恵